Les risques qui pèsent sur un logement sont entièrement publics, et consultables avant même de visiter. Le vendeur doit en outre remettre un état des risques dès la première visite, valable six mois. Inondation, retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, anciens sites industriels : chacun se vérifie à l'adresse, gratuitement.
L'état des risques, et quand il est dû
C'est le seul diagnostic qui doit être remis avant toute offre, et non à la signature. Il recense les risques naturels, miniers et technologiques auxquels la parcelle est exposée, l'existence d'un plan de prévention, le niveau de sismicité, le potentiel radon, et les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant la période où le vendeur a possédé le bien.
Sa validité est de six mois — la plus courte du dossier avec le constat termites. Un état des risques daté de deux ans, exhumé d'une vente qui n'a pas abouti, n'a aucune valeur.
Ce que chaque risque veut dire
- L'inondation. C'est le risque le plus répandu en France. Attention à la maille : une commune « recensée inondable » ne signifie pas que ce logement l'est. Seul un plan de prévention, qui découpe le territoire en zones, dit quelque chose de la parcelle.
- Le retrait-gonflement des argiles. Le sol se rétracte en été et gonfle en hiver ; les fondations travaillent et les murs se fissurent. En aléa fort, une construction neuve doit respecter des règles renforcées, et les fissures d'un bâti ancien méritent un avis avant l'achat. C'est un aléa qui se lit à la parcelle, pas à la commune.
- La sismicité. Cinq zones réglementaires. Elle décide surtout des règles de construction, et concerne peu un logement ancien déjà debout.
- Le radon. Un gaz naturel issu du sous-sol, plus présent sur les terrains granitiques. Le potentiel est communal, et la réponse tient à la ventilation du logement — un sous-sol mal aéré n'est pas une cave ordinaire.
- Les anciens sites industriels. Un inventaire national recense les activités passées, parfois très anciennes : une teinturerie, une station-service, un garage. Cela ne dit rien de l'état actuel du sol, mais cela dit où poser la question.
- Les cavités et mouvements de terrain, marnières, anciennes carrières, glissements constatés.
Un fait, jamais un verdict
C'est le point à ne pas perdre de vue. Un risque recensé décrit une exposition théorique, pas un dommage. Des millions de logements se trouvent en zone inondable et n'ont jamais été inondés ; une ancienne activité industrielle à quatre cents mètres ne dit rien de la qualité du sol sous la maison.
Ce que ces informations servent, c'est à poser les bonnes questions : le bien a-t-il déjà été sinistré, l'assurance a-t-elle indemnisé, des travaux de reprise ont-ils été faits, la cave est-elle ventilée. Les réponses valent plus que le classement lui-même.
Ce qu'aucune base nationale ne dit
Trois choses qu'on cherche souvent et qui n'existent pas à l'échelle du pays : le bruit routier et ferroviaire — les cartes de bruit sont produites agglomération par agglomération, avec des formats incompatibles ; le tracé des lignes à haute tension — le jeu national existe mais sans géométrie ; et le zonage d'assainissement, publié par une minorité de communes seulement.
Pour ces trois-là, la mairie reste la source. Et c'est aussi elle qu'il faut voir pour consulter un plan de prévention des risques dans le détail : le document intégral, avec ses cartes et son règlement, est consultable en mairie et vaut bien mieux que l'étiquette qui le résume.
Le faire avant de visiter
Tout ce qui précède se consulte depuis chez soi, gratuitement, dès qu'on connaît l'adresse. Le faire avant écarte les déplacements inutiles et laisse le temps de la visite à ce qui ne se vérifie que sur place — l'humidité, le bruit réel, l'état des parties communes.
