Calculer sa capacité d'emprunt
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La règle des 35 %, et ce qu'elle est vraiment
Le taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, n'est pas un usage bancaire : c'est une norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (décision D-HCSF-2021-7), avec une durée de prêt plafonnée à vingt-cinq ans. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers par trimestre, en priorité pour l'achat de la résidence principale et pour les primo-accédants.
Le résultat de ce calculateur n'est donc pas un plafond absolu : c'est le point à partir duquel il faut un dossier qui sorte de l'ordinaire.
Le « reste à vivre » compte autant que le taux
Une banque ne regarde pas seulement le pourcentage : elle regarde ce qui reste après la mensualité, et ce reste dépend de la composition du foyer. Deux dossiers à 33 % d'endettement ne se valent pas si l'un porte quatre enfants et l'autre aucun. Ce calculateur ne connaît ni votre foyer, ni votre épargne, ni votre stabilité professionnelle — trois choses qui pèsent lourd.
Du capital au prix du bien
Le prix accessible se déduit du budget par une division, jamais en retranchant un pourcentage du budget : le budget est le prix plus les frais, et les frais se calculent sur le prix. Retrancher 8 % d'un budget de 300 000 € donne 276 000 €, alors que la bonne réponse est d'environ 278 000 €. L'écart paraît petit ; il vaut deux mille euros.
Ce qui augmente une capacité d'emprunt
Allonger la durée — au prix d'un coût total plus élevé. Solder un crédit à la consommation en cours, dont la mensualité pèse à taux plein dans le calcul. Négocier l'assurance, qui entre dans les 35 %. Et l'apport, qui ne change pas la capacité d'emprunt elle-même mais augmente le prix accessible d'autant.
Hypothèses et sources
Taux d'endettement maximal : 35.0 %, Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7. Durée plafonnée à 25 ans. Assurance emprunteur : 0.34 % du capital par an.
Paramètres mis à jour le 2026-08-22. Ils sont indicatifs : un taux d'emprunt dépend de l'établissement et du dossier, un prix de l'énergie du contrat et de la région. Ce calculateur ne remplace ni un notaire, ni un courtier, ni un conseiller bancaire.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximal pour un crédit immobilier ?
35 % des revenus nets, assurance comprise, avec une durée plafonnée à vingt-cinq ans. Ce n'est pas un usage bancaire mais une norme du Haut Conseil de stabilité financière, dont les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers par trimestre.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Ce qui reste des revenus une fois la mensualité payée. Une banque le regarde autant que le taux d'endettement, parce qu'il dépend de la composition du foyer : deux dossiers à 33 % ne se valent pas si l'un porte quatre enfants et l'autre aucun.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Allonger la durée, au prix d'un coût total plus élevé. Solder un crédit à la consommation, dont la mensualité pèse à taux plein dans le calcul. Négocier l'assurance, qui entre dans les 35 %. L'apport, lui, ne change pas la capacité d'emprunt : il augmente le prix accessible d'autant.
Les autres outils
Et sur un bien réel ?
Ces calculs partent des chiffres que vous saisissez. LogiScan, lui, part d'une annonce : il retrouve l'adresse exacte du bien, décrit son quartier et situe son prix parmi les ventes voisines. Gratuit, sans inscription.
