Le diagnostic de performance énergétique est l'objet le plus lu et le plus mal compris d'une annonce immobilière. Deux lettres, quelques chiffres, et un calendrier légal qui décide de ce qu'on pourra faire du logement. Voici comment le lire.
Deux étiquettes, pas une
La première, l'étiquette énergie, va de A à G et mesure la consommation. La seconde, l'étiquette climat, va aussi de A à G et mesure les émissions de gaz à effet de serre. Elles ne disent pas la même chose : un logement bien isolé mais chauffé au fioul peut être B en énergie et E en climat.
C'est la plus mauvaise des deux qui décide de la classe finale. C'est le point que presque personne ne sait, et c'est celui qui explique la plupart des classements qui paraissent injustes.
La consommation est en énergie primaire
Le chiffre en kWh/m²/an n'est pas votre facture. Il est exprimé en énergie primaire : un kilowattheure d'électricité consommé chez vous compte pour 2,3 kWh, parce que la production et le transport en consomment aussi. Votre facture, elle, porte sur l'énergie finale, celle qui entre dans le compteur.
C'est aussi ce coefficient qui pénalise structurellement le chauffage électrique par rapport au gaz dans le classement, à consommation facturée égale.
Les dépenses annuelles estimées
Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic affiche une fourchette de dépenses en euros. C'est le chiffre le plus concret du document — et, pour LogiScan, le plus utile : il permet de reconnaître un logement parmi les milliers d'une commune, parce qu'il combine surface, consommation et énergie de chauffage en un seul nombre.
Attention : elle est calculée sur une année de prix donnée, indiquée sur le document. Un diagnostic de 2021 affiche des dépenses aux prix de 2021.
Ce qui a changé en juillet 2021
Le diagnostic est devenu opposable : un acquéreur peut se retourner contre le vendeur ou contre le diagnostiqueur si le document est faux. Il est passé d'une méthode « sur factures » à une méthode de calcul unique, ce qui a fait changer de classe des centaines de milliers de logements. Et il ne vaut plus dix ans sans condition : les diagnostics établis avant 2018 ne sont plus valables du tout, ceux de 2018 à juin 2021 ont expiré fin 2024.
Le calendrier d'interdiction de location
- Classe G : location interdite depuis 2025.
- Classe F : location interdite à partir de 2028.
- Classe E : location interdite à partir de 2034.
C'est la loi Climat et Résilience. Elle pèse sur la valeur de revente d'un bien autant que sur sa facture, et un rendement locatif calculé sur un loyer que la loi n'autorisera plus n'est pas un rendement.
Ce qu'un diagnostic ne dit pas
Il est établi sur des conditions conventionnelles d'occupation — une température, un nombre d'occupants, des horaires standard. La consommation réelle s'écarte couramment de trente pour cent de la valeur théorique, dans les deux sens. Il ne dit rien non plus de l'état de la toiture, de l'humidité, du bruit, ni de la qualité de la ventilation.
Où le vérifier
Tout diagnostic établi depuis juillet 2021 porte un numéro à treize caractères et figure dans le fichier public de l'ADEME. LogiScan s'en sert précisément pour retrouver l'adresse exacte d'un bien à partir d'une annonce : les chiffres du diagnostic — surface au dixième de mètre carré, consommation, dépenses — désignent un logement bien plus sûrement que sa description.
Pour connaître les aides à la rénovation, adressez-vous à France Rénov' : le conseil y est gratuit et indépendant. LogiScan n'écrit aucun montant d'aide, parce qu'ils changent en cours d'année et qu'un chiffre périmé n'aurait rien qui le signale.
Voir aussi : combien coûte un logement selon sa classe énergétique.
