Surface Carrez et surface habitable : la différence
Le troisième chiffre n'a aucune valeur légale : il n'existe que parce que certaines annonces additionnent les extérieurs. Comparer deux biens sur cette base compare deux choses différentes.
Ce calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur. Aucune des valeurs que vous saisissez n'est envoyée à LogiScan, ni enregistrée nulle part.
Deux mesures, deux lois, deux usages
Elles portent des noms qui se ressemblent et ne comptent pas la même chose. Une annonce qui donne l'une et un bail qui donne l'autre décrivent le même logement avec deux chiffres différents — sans que personne ait menti.
La surface Carrez : pour vendre un lot de copropriété
Instituée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, elle est obligatoire dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. Elle mesure la surface de plancher close et couverte, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Elle exclut tout ce qui est sous 1,80 mètre de hauteur, ainsi que les caves, garages, box, emplacements de stationnement, balcons, terrasses et loggias.
Sa sanction est sévère et peu connue : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l'écart, dans l'année qui suit l'acte.
La surface habitable : pour louer
Définie à l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation (anciennement R111-2), elle est obligatoire dans un bail d'habitation. Elle part du même principe — plancher, hauteur d'au moins 1,80 m — mais exclut en plus les combles non aménagés, les vérandas, les remises, et les locaux d'une surface inférieure à 8 m².
Elle est donc égale ou inférieure à la surface Carrez pour un même logement. Un appartement avec véranda peut afficher 80 m² Carrez et 72 m² habitables.
Et les maisons individuelles ?
La loi Carrez ne s'y applique pas, sauf si la maison fait partie d'une copropriété horizontale. Une annonce de maison qui annonce une « surface Carrez » emploie le mot par habitude ; c'est le plus souvent la surface habitable qui est mesurée, et aucune sanction légale ne couvre l'écart.
La surface de plancher, qui sert à autre chose
Elle n'a rien à voir avec les deux précédentes : c'est la notion d'urbanisme, celle qui décide si un projet demande une déclaration préalable ou un permis de construire, et si un architecte est obligatoire. Elle se calcule au nu intérieur des façades, et elle sert à l'administration, pas à l'acheteur.
Hypothèses et sources
Loi n° 96-1107 (Carrez) et article R156-1 du Code de la construction. Hauteur minimale retenue : 1.8 m. Surface minimale d'un local pour entrer dans la surface habitable : 8.0 m². Ce calculateur ne remplace pas un mesurage par un professionnel : c'est lui qui engage sa responsabilité, et lui seul.
Paramètres mis à jour le 2026-08-22. Ils sont indicatifs : un taux d'emprunt dépend de l'établissement et du dossier, un prix de l'énergie du contrat et de la région. Ce calculateur ne remplace ni un notaire, ni un courtier, ni un conseiller bancaire.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ?
La surface Carrez est obligatoire dans l'acte de vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable est obligatoire dans un bail d'habitation. La seconde exclut en plus les combles non aménagés, les vérandas, les remises et les locaux de moins de 8 m² : elle est donc égale ou inférieure à la première.
Les balcons comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non. Balcons, terrasses, loggias, caves, garages et emplacements de stationnement en sont exclus, ainsi que tout ce qui est sous 1,80 mètre de hauteur.
Que se passe-t-il si la surface Carrez annoncée est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l'écart, dans l'année qui suit l'acte. C'est une sanction sévère et peu connue.
La loi Carrez s'applique-t-elle aux maisons ?
Non, sauf si la maison fait partie d'une copropriété horizontale. Une annonce de maison qui annonce une « surface Carrez » emploie le mot par habitude : c'est le plus souvent la surface habitable qui est mesurée, et aucune sanction légale ne couvre l'écart.
Les autres outils
Et sur un bien réel ?
Ces calculs partent des chiffres que vous saisissez. LogiScan, lui, part d'une annonce : il retrouve l'adresse exacte du bien, décrit son quartier et situe son prix parmi les ventes voisines. Gratuit, sans inscription.
