Les charges de copropriété sont la dépense la plus souvent sous-estimée d'un achat en appartement. Elles se paient tous les trimestres, à vie, elles augmentent, et elles ne figurent presque jamais dans une annonce. Un logement moins cher à l'achat mais mal tenu peut coûter plus, sur dix ans, qu'un logement plus cher dans un immeuble bien géré.
Ce qu'elles couvrent
Les charges courantes paient le fonctionnement de l'immeuble : entretien et nettoyage des parties communes, ascenseur, chauffage collectif quand il existe, eau des communs, espaces verts, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, et éventuellement un gardien.
S'y ajoutent les charges exceptionnelles, votées en assemblée générale pour des travaux : ravalement, toiture, réfection d'ascenseur, mise aux normes. Ce sont elles qui font les mauvaises surprises, parce qu'elles se comptent en milliers d'euros et qu'elles tombent d'un coup.
Depuis la loi ALUR, un fonds de travaux est obligatoire dans la plupart des copropriétés : une cotisation annuelle mise de côté pour les travaux à venir. Ce fonds est attaché au lot, pas au propriétaire : il ne se récupère pas à la revente. Un fonds bien doté est donc une bonne nouvelle pour l'acheteur, même s'il ne lui reviendra jamais.
Ce qui fait monter la facture
- L'ascenseur. Entretien, contrôles réglementaires, et une rénovation qui se compte en dizaines de milliers d'euros pour l'immeuble.
- Le chauffage collectif. Il pèse souvent la moitié des charges, et il suit le prix de l'énergie.
- Le gardien. C'est le poste le plus lourd quand il existe : un salaire, ses cotisations, et parfois un logement de fonction.
- Les espaces verts et la piscine. Agréables, et coûteux à proportion.
- Les impayés des autres. Une copropriété où plusieurs copropriétaires ne paient plus reporte la charge sur ceux qui paient.
À l'inverse, une petite copropriété sans ascenseur ni chauffage collectif affiche des charges très basses — et n'a souvent aucun fonds de travaux quand la toiture arrive en fin de vie.
La règle des tantièmes
Chaque lot porte un nombre de tantièmes, fixé par le règlement de copropriété, qui décide de sa part dans chaque dépense. Toutes les charges ne se répartissent pas sur la même clé : les charges générales suivent les tantièmes généraux, l'ascenseur se répartit selon l'étage, le chauffage selon des tantièmes qui lui sont propres.
C'est pourquoi deux appartements de même surface dans le même immeuble peuvent payer des montants différents — et pourquoi un rez-de-chaussée paie moins d'ascenseur qu'un dernier étage.
Les trois documents à demander avant d'acheter
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le document le plus instructif de tous : on y lit les travaux votés, ceux qui ont été repoussés faute de majorité, les impayés, et le climat entre copropriétaires.
- Le montant réel des charges des deux dernières années, pour le lot concerné et non pour l'immeuble entier.
- Le carnet d'entretien et le règlement de copropriété, qui disent l'âge des équipements et les tantièmes attachés au lot.
Ces documents sont annexés au compromis pour un lot de copropriété, et le délai de rétractation ne court pas tant qu'ils manquent. Les réclamer n'est donc pas une faveur qu'on demande : c'est ce qui déclenche le décompte.
Ce qui reste inconnu jusqu'à la signature
Le registre national des copropriétés publie l'immatriculation, le nombre de lots, l'année de construction et l'existence d'un syndic. Il ne publie ni les impayés, ni les procédures en cours — c'est-à-dire les deux choses qu'un acheteur voudrait le plus savoir. Elles ne s'obtiennent que du vendeur et du syndic, et c'est une raison de plus pour lire les procès-verbaux.
Un travail voté avant la vente reste en principe dû par le vendeur si l'appel de fonds lui est antérieur. Cela se règle dans l'acte, et cela se discute avant de faire une offre : après, l'argument a perdu sa force.
