Calculer une mensualité de crédit immobilier
Dont — par mois d'assurance emprunteur.
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Comment se calcule une mensualité
Un crédit immobilier est un prêt à annuités constantes : on rembourse la même somme chaque mois, mais la part d'intérêts diminue à mesure que le capital restant baisse. La formule est M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (le taux annuel divisé par douze) et n le nombre de mensualités.
L'apport se déduit du budget total, pas du prix
C'est l'erreur qui fausse le plus souvent une simulation. Les frais d'acquisition (les « frais de notaire ») ne se financent presque jamais à crédit : les banques demandent qu'ils soient couverts par l'apport. Déduire l'apport du seul prix ferait donc emprunter une somme que personne ne prête. Ce calculateur ajoute d'abord les frais au prix, puis retranche l'apport de ce total.
L'assurance emprunteur n'est pas un détail
Elle représente couramment le tiers du coût du crédit. Elle se calcule sur le capital emprunté, à un taux qui varie fortement avec l'âge, l'état de santé et la profession : l'hypothèse retenue ici est une moyenne, et votre taux réel peut être deux fois plus élevé ou deux fois plus bas. Depuis la loi Lemoine de 2022, elle peut être changée à tout moment, sans frais.
Ce que le taux affiché ne comprend pas
Le taux nominal n'est pas le TAEG, seul chiffre comparable d'une offre à l'autre : celui-ci intègre l'assurance, les frais de dossier, les frais de garantie et le coût du compte. Une offre à taux nominal plus bas peut avoir un TAEG plus élevé.
Hypothèses et sources
Taux indicatifs : Observatoire Crédit Logement / CSA, moyennes de marché (2026-07). Assurance emprunteur : 0.34 % du capital emprunté par an, hypothèse moyenne. Les frais d'acquisition sont calculés au barème officiel, comme dans l'outil « frais de notaire ».
Paramètres mis à jour le 2026-08-22. Résultats indicatifs : ils ne remplacent ni un notaire, ni un courtier, ni un conseiller bancaire. Un taux d'emprunt dépend de l'établissement et du dossier, un prix de l'énergie du contrat et de la région.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on une mensualité de crédit immobilier ?
Par la formule des annuités constantes : la mensualité vaut le capital multiplié par le taux mensuel, divisé par un moins (un plus le taux mensuel) élevé à la puissance moins le nombre de mensualités. L'assurance emprunteur s'y ajoute, calculée sur le capital emprunté.
L'assurance emprunteur est-elle comprise dans le taux affiché ?
Non. Le taux nominal annoncé par une banque est hors assurance. Le seul chiffre comparable d'une offre à l'autre est le TAEG, qui intègre l'assurance, les frais de dossier, les frais de garantie et le coût du compte. Une offre à taux nominal plus bas peut avoir un TAEG plus élevé.
Faut-il déduire l'apport du prix ou du budget total ?
Du budget total, frais d'acquisition compris. Les frais ne se financent presque jamais à crédit : les déduire du seul prix ferait emprunter une somme que personne ne prête, et la mensualité calculée serait sous-estimée.
Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui, à tout moment et sans frais, depuis la loi Lemoine de 2022. L'assurance représente couramment le tiers du coût d'un crédit : c'est souvent le levier de négociation le plus efficace une fois le prêt signé.
Les autres outils
- Frais de notaire
- Capacité d'emprunt
- Rentabilité locative
- Coût énergétique par classe
- Carrez et habitable
Les chiffres, commune par commune : choisir une commune ou parcourir la carte des prix.
Et sur un bien réel ?
L'adresse probable du bien, son quartier, ses risques et son prix parmi les ventes voisines.
