Le vendeur d'un logement doit remettre à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente puis à l'acte. Son contenu dépend de l'âge du bâtiment, de sa localisation et de ses équipements. Un diagnostic manquant ou périmé n'empêche pas la vente, mais il prive le vendeur de la clause qui l'exonère des vices cachés sur le point concerné.
Ceux qui concernent presque toutes les ventes
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Valable dix ans. Il est opposable depuis juillet 2021 : s'il est faux, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur ou le diagnostiqueur. C'est le seul du dossier dont la classe doit figurer dans l'annonce elle-même.
- L'état des risques. Il recense les risques naturels, technologiques, miniers, sismiques et le potentiel radon de la parcelle. Sa validité est courte — six mois — et il doit être remis dès la première visite, avant toute offre.
- Le diagnostic amiante, pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Sans limite de durée s'il est négatif et établi après 2013.
- Le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949. Valable un an s'il révèle du plomb, sans limite sinon.
- Les diagnostics gaz et électricité, dès que l'installation a plus de quinze ans. Valables trois ans.
Ceux qui dépendent de l'endroit ou du bien
- Termites, dans les zones déclarées par arrêté préfectoral. Valable six mois seulement — c'est le plus court du dossier.
- Mérule, information due dans les zones où un arrêté l'a signalée.
- Assainissement non collectif, pour les logements non raccordés au tout-à-l'égout. Valable trois ans, et son défaut de conformité impose des travaux dans l'année suivant la vente.
- Bruit aérien, pour les biens situés dans un plan d'exposition au bruit d'aérodrome.
- Loi Carrez, pour tout lot de copropriété : la surface privative mesurée. Une surface inférieure de plus de cinq pour cent à celle annoncée ouvre droit à une réduction du prix.
- L'audit énergétique, pour les maisons et immeubles en monopropriété des classes les plus basses. Voir le guide qui lui est consacré.
Ce que l'acheteur doit en faire
Les lire, et regarder les dates avant tout le reste. C'est le défaut le plus fréquent d'un dossier : des diagnostics établis pour une vente qui n'a pas abouti deux ans plus tôt, dont plusieurs sont périmés. L'état des risques et le constat termites sont les premiers concernés.
Un diagnostic n'est par ailleurs pas un état des lieux du bâtiment. Le DPE ne dit rien de la toiture, de l'humidité ou de la ventilation ; le diagnostic électrique signale des anomalies sans obliger à les corriger ; l'amiante repérée n'impose pas de travaux tant qu'elle n'est pas dégradée. Ce sont des constats ponctuels, pas une garantie de bon état.
Qui paie, et ce que ça change
Les diagnostics sont à la charge du vendeur, et réalisés par un diagnostiqueur certifié qu'il choisit. Le coût du dossier complet se compte en centaines d'euros selon le nombre de diagnostics requis et la taille du logement.
Un vendeur qui n'en fournit pas ne peut pas invoquer la clause d'exonération des vices cachés sur le point manquant : si un défaut apparaît ensuite, sa responsabilité reste engagée. C'est ce qui rend un dossier incomplet plus embarrassant pour lui que pour l'acheteur — et ce qui donne à ce dernier un argument au moment de discuter le prix.
