Le compromis de vente est l'avant-contrat qui engage vendeur et acquéreur avant l'acte définitif. Il fixe le prix, la description du bien, la date de signature prévue et les conditions dont dépend la vente. L'acquéreur non professionnel dispose ensuite d'un délai de rétractation de dix jours pendant lequel il peut renoncer sans motif et sans frais.
Compromis et promesse : ce n'est pas la même chose
Le compromis — juridiquement une promesse synallagmatique — engage les deux parties : chacune peut en exiger l'exécution devant le juge. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, qui réserve le bien pendant un délai donné ; l'acquéreur, lui, verse une indemnité d'immobilisation qu'il perd s'il renonce hors des cas prévus.
En pratique, le compromis est de loin le plus employé. La distinction compte quand la vente échoue : elle décide de ce que chacun peut réclamer à l'autre.
Le délai de rétractation de dix jours
Il est ouvert à l'acquéreur non professionnel, et à lui seul : le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Le délai court à compter du lendemain de la remise de l'acte accompagné de ses annexes — dossier de diagnostic technique compris, et pour un lot de copropriété les documents obligatoires de l'immeuble.
Un dossier incomplet ne fait pas courir le délai. C'est le point le plus utile à retenir : si une annexe manque, le décompte n'a pas commencé, quelle que soit la date écrite sur le document. Pendant ces dix jours, l'acquéreur renonce sans avoir à se justifier et récupère l'intégralité de ce qu'il a versé.
Les conditions suspensives : ce qui protège vraiment
Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente : s'il ne se produit pas, la vente est annulée et l'acquéreur récupère son dépôt. C'est la partie du compromis qu'il faut lire le plus attentivement, parce que sa rédaction décide de ce qui arrive quand les choses tournent mal.
- L'obtention du prêt. Elle est de droit pour un achat financé à crédit, sauf renonciation manuscrite explicite. Le compromis doit indiquer le montant emprunté, la durée et un taux maximal : un taux plafond fixé trop bas rendrait la condition impossible à remplir, un taux trop haut la viderait de sa protection.
- L'absence de servitude ou de préemption. La commune dispose souvent d'un droit de préemption : la vente ne se fait que si elle y renonce.
- L'obtention d'une autorisation d'urbanisme, quand l'achat n'a de sens qu'avec un projet de travaux.
- La vente d'un autre bien, si l'achat en dépend. Elle se négocie, et les vendeurs l'acceptent rarement sans contrepartie.
Le dépôt de garantie
Il n'est obligatoire dans aucun texte : c'est un usage. Il se situe couramment entre cinq et dix pour cent du prix, et se verse sur le compte du notaire ou de l'agent immobilier — jamais entre les mains du vendeur.
Il est restitué intégralement si l'acquéreur se rétracte dans les dix jours, ou si une condition suspensive ne se réalise pas. Il peut en revanche rester acquis au vendeur si l'acquéreur renonce ensuite sans motif prévu au contrat.
Chez le notaire ou sous seing privé ?
Un compromis signé entre particuliers ou en agence est parfaitement valable. Le faire rédiger par un notaire ne coûte en général rien de plus — ses émoluments sur l'avant-contrat sont inclus dans ceux de la vente — et présente deux avantages : il vérifie l'état civil, les servitudes, la situation d'urbanisme et l'existence d'un droit de préemption avant la signature, et il rédige les conditions suspensives d'une manière qui tiendra si elles doivent jouer.
Entre le compromis et l'acte définitif, il s'écoule couramment trois à quatre mois : c'est le temps des demandes d'urbanisme, de la purge du droit de préemption et de l'obtention du prêt. Ce délai figure au compromis, et il se dépasse souvent d'un peu sans que la vente soit en cause.
