Acheter directement au propriétaire fait économiser les honoraires d'agence — couramment trois à huit pour cent du prix — mais retire aussi l'intermédiaire qui filtrait les dossiers, rassemblait les documents et tenait le calendrier. Ce n'est ni mieux ni moins bien : c'est un travail qui change de mains, et il faut savoir lequel.
Ce que les honoraires paient
Ils rémunèrent la mise en relation, les visites, la constitution du dossier de diagnostics, la rédaction de l'avant-contrat et le suivi jusqu'à l'acte. Sur un bien à 250 000 €, cela représente entre sept mille et vingt mille euros.
Le point à connaître : les honoraires sont dus à l'agence qui a présenté le bien. Visiter avec une agence puis conclure directement avec le vendeur ne les fait pas disparaître — le bon de visite signé sert précisément à cela, et les tribunaux le retiennent.
Le mandat exclusif change tout
Un propriétaire lié par un mandat exclusif s'est engagé à ne pas vendre sans son agence pendant la durée du mandat. Traiter directement avec lui l'expose à devoir la commission malgré tout — c'est lui qui paierait, pas vous, mais la vente s'en trouverait compromise.
La bonne conduite tient en une phrase : poser la question. « Êtes-vous sous mandat exclusif ? » se demande sans détour, et la réponse décide. Un mandat simple laisse le propriétaire libre de vendre lui-même ; un mandat exclusif ne se contourne pas, il s'attend — la durée irrévocable est généralement de trois mois, après quoi le mandat se résilie moyennant préavis.
Ce dont il faut se charger soi-même
- Vérifier que le dossier de diagnostics est complet et à jour. Un particulier oublie plus facilement qu'une agence — surtout l'état des risques, dont la validité n'est que de six mois.
- Réclamer les documents de copropriété : procès-verbaux des trois dernières assemblées, montant réel des charges, règlement.
- Faire rédiger l'avant-contrat par un notaire. C'est le conseil le plus important de cette page. Ses émoluments sur le compromis sont compris dans ceux de la vente : cela ne coûte rien de plus, et il vérifie l'état civil, les servitudes, la situation d'urbanisme et le droit de préemption avant la signature.
- Tenir le calendrier. Entre compromis et acte, il s'écoule trois à quatre mois de démarches que personne ne relancera à votre place.
Se présenter à un propriétaire qu'on a trouvé soi-même
Il arrive qu'on repère un bien avant d'être passé par une agence — une maison vue en se promenant, une annonce dont on a retrouvé l'adresse. Écrire au propriétaire est légitime, à trois conditions de forme : se présenter, dire d'où vient l'intérêt, et accepter un refus sans insister. Une lettre déposée dans une boîte n'a rien d'un démarchage abusif ; une relance téléphonique répétée, si.
Aucune source publique ne donne le nom ni les coordonnées du propriétaire d'un logement, et LogiScan n'en fournit pas. Ce dont on dispose est une adresse — c'est exactement la situation de quelqu'un qui repère une maison dans son quartier.
Un notaire pour deux, ou un chacun ?
Chaque partie peut avoir le sien : les deux notaires se partagent alors les émoluments, et cela ne coûte pas un centime de plus à l'acheteur. C'est une idée reçue tenace, et elle prive beaucoup d'acquéreurs d'un conseil qui leur serait acquis. Dans une vente sans agence, où personne d'autre ne veille au dossier, c'est le meilleur usage qu'on puisse faire de ce droit.
