Tous les prix immobiliers affichés sur LogiScan viennent d'un seul fichier : les demandes de valeurs foncières, publiées par la direction générale des Finances publiques. Ce ne sont ni des estimations, ni des prix demandés : ce sont les prix portés aux actes notariés. Voici ce que cela implique.
Ce que le fichier contient
Chaque mutation immobilière enregistrée en France depuis 2014, avec sa date, son prix, la parcelle cadastrale, le type de local, la surface bâtie et le nombre de pièces. Il couvre toute la France sauf l'Alsace-Moselle et Mayotte, dont le régime de publicité foncière diffère.
Ce qu'il ne contient pas, et qui compte
- Aucun nom. Ni vendeur, ni acquéreur, ni propriétaire. C'est délibéré et c'est la loi.
- Aucun honoraire d'agence. Le prix est celui porté à l'acte, honoraires exclus. Une annonce d'agence affiche souvent l'inverse : comparer les deux sans le savoir surestime le bien de cinq à huit pour cent.
- Aucun état du bien. Ni travaux à prévoir, ni étage, ni vue, ni exposition. Deux appartements de même surface dans le même immeuble peuvent légitimement s'écarter de trente pour cent.
Le retard de publication est structurel
Une vente n'entre au fichier qu'une fois l'acte enregistré puis publié : six mois à un an plus tard. Le fichier est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
L'année en cours n'y figure jamais. Aucun service ne peut montrer les ventes d'aujourd'hui — celui qui l'affiche ne les tient pas du cadastre. C'est une limite du fichier, pas du produit qui le lit.
Le piège des mutations multiples
Un acte peut porter sur plusieurs logements : un immeuble entier, un appartement et son parking, deux lots vendus ensemble. Le fichier n'affiche alors qu'un prix pour l'ensemble, réparti sur autant de lignes qu'il y a de locaux.
Diviser ce prix par la surface d'un seul lot surestime tous les prix au mètre carré. LogiScan ne retient donc que les mutations portant sur un logement unique — c'est la règle la plus importante de tout le calcul, et celle que beaucoup de simulateurs ignorent.
Les valeurs extrêmes
Le fichier contient de vraies ventes atypiques : cessions familiales à l'euro symbolique, biens vendus avec plusieurs hectares dont seule la surface bâtie est publiée. Ce ne sont pas des erreurs, mais les garder tirerait la médiane d'une petite commune de plusieurs centaines d'euros au mètre carré. LogiScan écarte les prix au mètre carré situés hors des centièmes et quatre-vingt-dix-neuvièmes centiles du département — jamais de la commune, dont l'effectif est trop petit pour que l'opération ait un sens.
Médiane et non moyenne
Une moyenne se laisse tirer par une vente exceptionnelle ; une médiane non. C'est le prix qui coupe l'échantillon en deux : autant de ventes au-dessus qu'en dessous. C'est la seule statistique honnête sur un petit nombre de transactions.
Sous huit ventes, LogiScan ne publie aucune médiane. Il affiche le nombre de ventes et se tait sur le prix : une valeur calculée sur trois transactions changerait du tout au tout d'une année sur l'autre, et une page publique se cite, se partage et se retient.
Où vérifier vous-même
Le fichier est ouvert et consultable par tous. L'explorateur officiel explore.data.gouv.fr permet de voir les ventes d'une parcelle précise, et chaque prix affiché sur une page LogiScan y renvoie.
