Le plan local d'urbanisme décide de ce qu'on peut bâtir sur un terrain, et de ce qu'on peut faire d'un bâtiment existant. C'est le document qui transforme un champ en terrain à bâtir — ou l'inverse — et il se lit à quatre lettres près.
Les quatre zones, et ce qu'elles autorisent
- U — zone urbaine
- Déjà équipée en voirie et en réseaux. C'est là qu'on construit sans condition d'aménagement préalable, dans les limites du règlement de la zone : hauteur, emprise au sol, retrait par rapport aux limites, stationnement.
- AU — zone à urbaniser
- Destinée à le devenir, mais pas encore équipée. Deux sous-cas très différents : une AU « ouverte » se construit dès que les réseaux arrivent ; une AU « fermée » attend une modification du plan, ce qui peut prendre des années et n'est jamais garanti.
- A — zone agricole
- Réservée à l'exploitation agricole. On n'y construit que ce qui est nécessaire à l'activité, et l'extension d'une maison existante y est étroitement encadrée.
- N — zone naturelle et forestière
- Protégée pour sa qualité paysagère, écologique ou pour un risque. Les constructions nouvelles y sont généralement interdites.
Le zonage n'est pas tout : le règlement l'est
Savoir qu'un terrain est en zone U ne dit pas ce qu'on peut y bâtir. C'est le règlement de la zone qui fixe la hauteur maximale, l'emprise au sol, les distances aux limites séparatives, l'aspect des façades et le nombre de places de stationnement. Deux terrains en U dans la même commune peuvent relever de deux sous-zones aux règles très différentes.
Les servitudes d'utilité publique
Elles se superposent au zonage et l'emportent sur lui. Périmètre de monument historique, canalisation de matières dangereuses, plan de prévention des risques, servitude de passage, protection d'un captage d'eau : chacune restreint ce qu'on peut faire, indépendamment de la zone.
Un terrain en zone U grevé d'un plan de prévention du risque d'inondation peut être inconstructible en pratique. C'est le cas le plus fréquent, et le plus coûteux quand on l'apprend après la signature.
Ce qu'un certificat d'urbanisme apporte
Le certificat d'urbanisme d'information énumère les règles applicables ; le certificat opérationnel dit si un projet précis est réalisable. Le second est le seul qui engage l'administration, et il cristallise les règles pendant dix-huit mois : une modification du plan intervenue après ne vous est pas opposable.
C'est la seule façon d'être sûr, et elle est gratuite. Un vendeur qui refuse d'en attendre le résultat dit quelque chose.
Où vérifier
Le Géoportail de l'urbanisme publie les documents que les communes y ont versés — c'est la source que LogiScan interroge pour l'onglet Urbanisme d'une analyse. Tous les documents n'y sont pas : en cas de doute, la mairie fait foi.
Le zonage se lit aux coordonnées d'un point, pas à la commune. Deux parcelles voisines peuvent relever de deux zones différentes, et c'est la raison pour laquelle LogiScan interroge cette source à l'adresse du bien plutôt qu'à sa commune — contrairement aux risques naturels, qui sont publiés à la maille communale.
